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如何看香港的高房价?房地产投资增速缘何大幅反弹
发布时间:2018-01-17 00:00:00
从房价收入指标看,香港房价收入倍数在2017年超过19,而国际上一般认为这个倍数在6以内比较合理。
 
香港的房价高居世界最贵行列。根据香港差饷物业估价署数据,香港港岛区一个普通50平方米公寓的平均售价已经超过800万港元(折合约640万元人民币);在房价相对便宜的九龙区,一个50平方米的公寓平均售价为650万港元,在较偏远的新界,一个50平方米公寓的平均售价也达到530万港元。按照平均价格算,香港港岛区房子平均每平方米超过16万港元,折合约等于13万元人民币以上,比内地一线城市平均每平方米5万-6万人民币的房价高出一倍以上。
 

 
根据Demographia的调查数据,香港房价收入倍数在2017年超过19,而国际上一般认为这个倍数在6以内比较合理。相比之下,全球主要城市中,新加坡的房价收入倍数仅为4.8,多伦多为7.9,伦敦为8.5,洛杉矶为9.4,悉尼为12.9。可见,香港居民的购房负担远远超过这些国际房地产投资热点城市。
 
在租金方面,香港港岛区一个普通50平方米公寓在每月租金平均在2.2万港元(约1.7万元人民币)。香港家庭中位数收入在2017年大概在3万港元左右——对于没有自住房的家庭,需要付出大部分收入用于支付房租。相比之下,深圳一个3房100平方米公寓月租大概在5000到1万元人民币左右,远远低于香港房租。
 
高房价恶化了香港居民的居住条件,最近几年很多香港人既买不起房也租不起房。现在很多香港年轻人购房置业越来越依靠父母的积蓄,甚至部分资金来自于父母将自己住房抵押或者加按而借来的贷款。更多的人则选择住进由公寓改造隔成的“劏房”。去年在港岛南区,有地产公司将一个公寓隔成18个“劏房”,每个面积在8平方米到20平方米之间,月租在7500港元到2万港元之间。
 
可见,香港房价已经高到“离谱”,催生各种怪相。但是房价并没有停止上涨的迹象。根据最新数据,香港房价在2017年又上涨了15%。从2008年以来,香港房价已经累计上涨了240%。这里面既有供应不足、刚需难以得到满足的原因,也有巨大外来投资需求推高房价的因素。
 
从供应看,香港2017年开发商卖出1.87万套住房,但是当年仅建成不到1.78万套新房,市场供不应求,开发商存货下降。香港房屋总量也基本达到饱和状态,房屋空置率低于4%。展望未来,房屋供不应求问题在较长时间内很难得到解决。根据香港特区政府的《长远房屋策略》,在2017/2018年到2026/2027年十年间香港新增住房需求将达到46万个单位,而目前香港特区政府仅规划了未来10年的23.6万个公营房屋单位和未来3-4年的9.4万个私营单位,离目标尚有较大距离。
 
从需求看,香港房地产市场对国际投资者和内地投资者极具吸引力。目前非香港居民购房需要缴纳高达30%的额外印花税,但是这并没有打击境外投资者的购房热情。目前内地买家占香港住宅交易量大概为10%,比历史平均水平5%高出一倍。究其原因,和内地市场相比,香港房价虽然高,但是投资香港房地产依然具有很多优势。
 
首先,投资香港房地产的收益相对比较高,租金收益率大概在2.5%,而内地一线城市租金收益率不到2%。其次,香港租房市场发达,租客质素高,极少拖欠租金、破坏房屋的现象。房屋出租容易,空置期短、空置率极低。再者,如果用房价收入倍数来衡量住房合理程度,内地一线城市房价基本上超过平均收入的20倍,较香港更为严重,凸显香港房地产的投资价值。最后,香港优越的基础设施、健全的法律制度、良好的治安环境和国际一流的教育资源,也吸引了内地很多富有阶层投资移民香港、在香港购房置业。
 
香港住房市场上住房供应不足和巨大来自境外投资需求之间矛盾,在短期内很难解决。这也是香港特区政府过去几年各种“辣招”屡屡失效的原因。再加上香港资金利率一直维持在较低水平,目前一个月期的香港银行间拆借利率不到1%,住房贷款利率低于租金收益率。香港市场宽裕的资金也是高房价的推手之一。可以预见,未来如果没有来自外部的较大冲击,香港房价很难平缓下来。对于香港特区政府,需要长期面对的严肃局面,就是如何降低居民的住房负担,改善居民居住条件。这实际上也是我国大部分城市面临的严峻挑战。
 

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